Fannie Mae dan Freddie Mac, dua perusahaan keuangan hipotek raksasa, telah dikendalikan oleh pemerintah federal selama hampir 17 tahun, tetapi gagasan lama tidak aktif membuat mereka bisnis swasta mulai membuat putaran di Washington lagi.
Scott Turner, Sekretaris Perumahan dan Pengembangan Perkotaan, mengatakan dalam sebuah wawancara minggu ini bahwa mengoordinasikan upaya Untuk memprivatisasi kedua perusahaan akan menjadi prioritasnya. Salah satu pendukung Presiden Trump, investor dana lindung nilai William A. Ackman, meminta presiden untuk dengan cepat bergerak maju dalam privatisasi.
Tapi Fannie dan Freddie mendukung pasar hipotek $ 12 triliun negara, sehingga mereka perlu ditangani dengan hati -hati. Scott Bessent, Menteri Keuangan, mengatakan bulan lalu bahwa rencana apa pun untuk mengakhiri apa yang disebut konservatori kedua perusahaan “harus dirancang dan dieksekusi dengan cermat.”
Terakhir kali Mr. Trump adalah presiden, sejumlah penasihatnya mengambil langkah untuk membuat rencana untuk merilis Fannie Mae dan Freddie Mac dari kontrol pemerintah. Pada akhirnya, administrasi Trump pertama tidak mengambil tindakan, Dan Pemerintahan Biden menempatkan masalah pada pembakar belakang.
Berikut ini adalah primer cepat mengapa Fannie dan Freddie sangat penting bagi pasar hipotek dan beberapa masalah yang kemungkinan muncul dalam perdebatan tentang cara mengakhiri konservator.
Apa yang dilakukan Fannie dan Freddie?
Secara resmi dikenal sebagai Asosiasi Hipotek Nasional Federal (Fannie) dan Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie), kedua raksasa keuangan tidak benar -benar membuat pinjaman rumah. Mereka membeli hipotek dari bank dan mengemasnya ke sekuritas yang dijual kepada investor besar. Dalam menciptakan sekuritas yang didukung hipotek itu, Fannie dan Freddie menjamin investor obligasi bahwa mereka akan dibuat utuh jika terlalu banyak peminjam default.
Jaminan membuat obligasi itu lebih menarik bagi investor dan membantu menjaga tingkat hipotek relatif rendah. Ini juga mendorong bank untuk terus menulis pinjaman rumah. Secara teori, lebih mudah bagi calon pembeli rumah untuk memenuhi syarat untuk hipotek ketika bank menulis lebih banyak hipotek.
Mengapa pemerintah harus menyelamatkan Fannie dan Freddie?
Fannie dibuat pada tahun 1938 oleh Pemerintah Federal Untuk mempromosikan kepemilikan rumah, dan Freddie diciptakan 32 tahun kemudian untuk melakukan hal yang sama. Secara historis kedua perusahaan beroperasi sebagai bisnis publik independen – menjawab pemegang saham seperti halnya bisnis publik lainnya.
Selama beberapa dekade, sistem hibrida bekerja dengan baik. Tetapi seiring waktu entitas yang disponsori pemerintah, seperti yang diketahui, mulai menjamin obligasi yang diisi tidak hanya dengan hipotek 30 tahun vanilla biasa, tetapi juga dengan yang didukung oleh pinjaman rumah yang lebih berisiko. Pada tahun 2007, ketika harga perumahan di seluruh negeri mulai hancur dan pemilik rumah mulai tertinggal pada pembayaran hipotek mereka, Fannie dan Freddie mengalami masalah karena mereka telah mengasuransikan terlalu banyak pinjaman rumah yang rapuh.
Ketika krisis perumahan memburuk pada tahun 2008, investor obligasi dan investor dalam saham Fannie dan Freddie panik. Akhirnya, pemerintah federal harus masuk dengan bailout $ 187 miliar untuk mencegah perusahaan mengajukan kebangkrutan, yang mungkin menyebabkan depresi penuh.
Laurie Goodman, pendiri Pusat Kebijakan Keuangan Perumahan di Urban Institute, sebuah lembaga think tank Washington, mengatakan bahwa meskipun konservator mungkin tidak populer, pengaturan saat ini sebagian besar berfungsi. Dia mengatakan keputusan terburu -buru bisa membuat hipotek lebih mahal dan menghasilkan konsekuensi lain yang tidak diinginkan.
“Apakah Anda menginginkan sistem saat ini, yang tidak rusak, atau apa yang ada di balik pintu No. 2 dan kami tidak tahu apa itu?” katanya dalam sebuah wawancara.
Apa argumen untuk mengakhiri konservator?
Beberapa pendukung paling vokal dari menempatkan Fannie dan Freddie kembali dalam kendali swasta adalah manajer dana lindung nilai dan investor kaya, yang masih memiliki saham perusahaan meskipun mereka dikendalikan oleh pemerintah. Itu karena saham Fannie dan Freddie terus berdagang sebagian besar untuk mengantisipasi bahwa pemerintah pada akhirnya akan membebaskan perusahaan. Saham kedua perusahaan baru -baru ini diperdagangkan sekitar $ 5.
Investor ini – banyak dari mereka mengambil saham dan sekuritas terkait dengan harga yang sangat diskon – berharap untuk menguangkan dan menghasilkan miliaran jika Fannie dan Freddie diizinkan untuk menjadi perusahaan independen, yang diperdagangkan secara publik. Salah satu yang lebih blak -blakan adalah Tuan Ackman, manajer dana lindung nilai, yang berpendapat selama bertahun -tahun bahwa konservatori harus berakhir. Bulan lalu, Dia menyiapkan Presentasi 104 halaman disebut Seni Kesepakatan Itu menjabarkan kasusnya untuk mengakhiri konservator. (Judul presentasi adalah singgungan untuk buku Tn. Trump dengan nama yang sama.)
Yang lain mengatakan bahwa menjaga Fannie dan Freddie di bawah Kompetisi Kontrol Pemerintah dan telah menghalangi saingan untuk muncul. Mereka berpendapat bahwa melepaskan Fannie dan Freddie akan memudahkan perusahaan keuangan hipotek lainnya untuk mendapatkan pangsa pasar. Mereka juga mengatakan bahwa status quo – dua perusahaan raksasa yang mendominasi pasar – membuat bailout pemerintah lebih mungkin.
Beberapa mengatakan bahwa memprivatisasi Fannie dan Freddie berpotensi juga bisa menjadi perbaikan cepat untuk kesengsaraan anggaran pemerintah federal. Kedua perusahaan sejak lama membayar kembali uang penyelamatan $ 187 miliar yang disediakan oleh pemerintah, tetapi Departemen Keuangan masih memiliki saham ekuitas di perusahaan yang bisa bernilai lebih dari $ 190 miliar. Potensi bagi pemerintah untuk memanfaatkan tumpukan uang itu dengan menjual perusahaan bisa tergoda kepada politisi.
Apa yang salah dalam mengatur Fannie dan Freddie Free?
Risiko yang paling langsung adalah bahwa ia dapat mengganggu pasar hipotek dan menyebabkan tarif pada hipotek 30 tahun, sekarang rata-rata 7 persen, meningkat. Melakukan apa pun yang mungkin membuat kepemilikan rumah lebih mahal bisa secara politis tidak menyenangkan.
Kembali pada tahun 2019, ketika pemerintahan Trump pertama memberikan pemikiran serius untuk memprivatisasi Fannie dan Freddie, tingkat rata-rata pada hipotek 30 tahun hanya lebih dari 4 persen, dan kekhawatiran tentang keterjangkauan perumahan tidak mendorong pemilih seperti yang terjadi pada tahun 2024 .
Risiko lain adalah potensi bahaya bagi pasar untuk sekuritas yang didukung hipotek, yang didominasi oleh Fannie dan Freddie. Investor dalam obligasi yang dijual oleh Fannie dan Freddie telah lama beroperasi dengan asumsi bahwa pemerintah federal tidak akan pernah membiarkan perusahaan gagal. Di Wall Street, itu disebut jaminan tersirat, dan itu salah satu alasan Obligasi Fannie dan Freddie sering membawa peringkat kredit tertinggi.
Jika mereka entah bagaimana kehilangan jaminan implisit itu dalam proses privatisasi, itu mungkin membuat ikatan itu Kurang menarik bagi investor dan berpotensi meningkatkan biaya pinjaman perusahaan sendiri.
Pasar sekuritas yang didukung hipotek yang berfungsi penting tidak hanya bagi pasar perumahan tetapi juga untuk sistem keuangan secara keseluruhan. Federal Reserve memiliki waktu dari waktu ke waktu membeli sekuritas yang didukung hipotek untuk membantu menstabilkan pasar keuangan.
Apakah Freddie dan Fannie mampu beroperasi sebagai entitas independen?
Jawaban singkatnya adalah ya. Tapi seperti halnya semuanya dengan Fannie dan Freddie, sampai di sana rumit.
A Laporan Terbaru Oleh Kantor Anggaran Kongres menemukan bahwa jika Fannie dan Freddie ditempatkan di jalur menjadi mandiri pada tahun 2027, perusahaan akan memiliki sekitar $ 208 miliar dalam modal gabungan – bantal besar untuk membantu menutupi kerugian dalam krisis. Tetapi Fannie dan Freddie perlu mengumpulkan puluhan miliar lebih banyak melalui penjualan saham untuk dikapitalisasi secara memadai untuk menutupi kerugian, dan juga membayar kembali investor dan pemerintah federal dengan taruhan ekuitas yang masih mereka miliki.
