Untuk tuan tanah kantor, mimpi buruk yang dimulai pada bulan Maret 2020 tampaknya akhirnya hampir berakhir-tetapi hanya jika Anda berada di properti kelas atas yang berlokasi baik di pasar utama AS.
Penjualan gedung perkantoran di seluruh negeri mencapai $ 64,3 miliar tahun lalu, naik hampir 21 persen dari tahun 2023, menurut MSCI Real Asset, penyedia penelitian properti komersial. Di kawasan pusat bisnis, yang telah menderita bangunan kosong dan jalan-jalan lama setelah pesanan pandemi tetap di rumah berakhir, pickup bahkan lebih cepat.
Aktivitas leasing juga mendapatkan momentum, menurut Laporan by CBRE, a real estate services firm: In 2024, 6.5 million more square feet of US office space was leased than vacated, the highest amount in any year since 2019. In newer offices in higher-cost markets, like New York, Silicon Valley and Austin, Texas, the average asking rate of $65 per square foot was up nearly 17 percent from the previous year, according to JLL, a real estate services firm.
Harga jual masih menurun, tetapi lebih lambat setelah bertahun-tahun melakukan devaluasi bebas. Tahun lalu, harga jual rata -rata untuk properti kantor AS turun 11 persenMenurut CommercialEdge, sebuah organisasi riset real estat – peningkatan dari penurunan 24 persen pada tahun 2023.
Perusahaan mencari lebih banyak ruang kantor karena kebijakan kerja-dari-rumah Peter keluar, tuan tanah dan pengembang kantor mengatakan, dengan banyak yang mencari bangunan premium dengan fasilitas canggih.
Penjualan properti yang disita dan hipotek yang tertekan juga meningkat, yang bisa menjadi tanda bahwa investor berpikir nilai -nilai yang dinilai telah cukup stabil untuk mengambil risiko, menunjukkan dasar pasar.
“Kami suka membeli aset yang kami pikir kami dapat pegang untuk jangka panjang,” kata Connor Kidd, presiden dan kepala eksekutif perusahaan Swig, yang memiliki kantor di Pantai Barat dan di daerah New York, “dan kami secara aktif melihat beberapa penjualan singkat” – ketika sebuah properti dijual dengan harga kurang dari jumlah hipotek. Pemberi pinjaman sekarang lebih bersedia untuk mengizinkan penjualan pendek dan menjual pinjaman yang bermasalah, katanya, setelah berbulan -bulan memodifikasi dan memperluas pinjaman bawah air.
Pada tahun 2023, Swig Company dan SKS Partners membeli gedung kantor seluas 300.000 kaki persegi di San Francisco dengan harga sekitar seperempat dari harganya beberapa tahun sebelumnya.
Tuan tanah yang memiliki bangunan di Manhattan dan kota -kota besar lainnya, termasuk BXP dan SL Green Realty, mengatakan 2024 adalah tahun terbaik mereka dalam beberapa saat.
Marc Holliday, kepala eksekutif SL Green, mengatakan kepada investor tentang panggilan pendapatan baru-baru ini bahwa tahun lalu adalah “tahun penyewaan tertinggi ketiga perusahaan.”
“Sepanjang tahun 2024, kami menandatangani kontrak hampir setiap hari kerja,” katanya dalam sebuah wawancara.
BXP menandatangani 35 persen lebih banyak kesepakatan leasing pada tahun 2024 dari tahun sebelumnya, kata kepalanya, Owen Thomas. “Perusahaan mengatakan, 'Lihat, layak untuk membayar premi untuk berada di gedung -gedung ini karena kita akan memiliki lebih banyak orang di kantor, dan sebagai hasilnya, kita akan berkinerja lebih baik,'” katanya.
Tidak semua properti kantor mengalami permintaan yang dihidupkan kembali. Bangunan kelas bawah masih berjuang, yang bisa menjadi ancaman bagi ratusan bank dan investor dalam pinjaman yang didukung real-estate.
“Cara terbaik untuk menggambarkan pasar kantor adalah terfragmentasi,” kata Phil Mobley, Direktur Nasional Analisis Kantor di Costar, sebuah organisasi riset properti komersial. “Saya pikir yang terburuk mungkin berakhir untuk pemilik bangunan yang sangat diinginkan, tetapi bangunan yang tidak diatur dapat terus kehilangan penyewa.”
Memang, aset kantor utama berakhir 2024 dengan tingkat kekosongan rata -rata 15,3 persen, dibandingkan dengan 19,2 persen untuk properti kantor nonprime secara nasional, CBRE melaporkan.
Permintaan itu dapat menyebar ke gedung-gedung kelas bawah karena lebih sedikit ruang di gedung-gedung utama yang tersedia dan kurangnya konstruksi yang membatasi pasokan, kata Mike Watts, presiden investor leasing di Amerika di CBRE. Itu terutama benar di pasar yang kuat seperti Miami Dan Midtown Manhattankeduanya melihat tingkat kekosongan turun tahun lalu, kata CBRE.
“Banyak ruang kantor utama sedang diserap,” kata Mr. Watts. “Jadi, jika penyewa tidak dapat menemukan apa yang mereka butuhkan di gedung -gedung utama, bangunan yang lebih tua yang terletak dengan baik dan memiliki fasilitas yang baik harus diuntungkan.”
Bahkan dengan tanda-tanda awal pemulihan, bagaimanapun, pesanan kembali bekerja dan pindah ke ruang kantor yang lebih besar tidak akan menaklukkan semua kesengsaraan sektor ini. Lowongan terus naik tahun lalu di banyak pasar kantor AS terbesar dengan tingkat lowongan lebih dari 20 persen, termasuk Atlanta, Chicago, San Francisco dan Los Angeles, CBRE melaporkan.
Sewa gratis dan konsesi lainnya tetap menjadi bagian dari perjanjian sewa, kata tuan tanah, yang menempatkan lebih sedikit dolar ke dalam kantong mereka daripada tarif sewa yang diminta.
Di pasar berbiaya lebih tinggi, tuan tanah bangunan baru menawarkan rata-rata 9,3 bulan sewa gratis dan tunjangan peningkatan satu kali penyewa $ 99 per kaki persegi pada tahun 2024, kata JLL, yang laporannya terlihat di 35 kota di AS. Kedua konsesi tersebut merupakan peningkatan dari tahun sebelumnya dan mengurangi tarif sewa nyata atau “efektif” menjadi $ 50 per kaki persegi, bukan tarif permintaan $ 65, kata JLL.
Dan meskipun ada rebound dalam penjualan kantor tahun lalu, jumlahnya masih yang terendah sejak 2009 di tengah runtuhnya pasar utang real estat, kata aset nyata MSCI. Total penjualan 2024 adalah 56 persen di bawah apa yang terjadi pada tahun 2019, organisasi melaporkan. Leasing juga masih turun, 8 persen di bawah apa yang terjadi pada tahun 2019, menurut Costar.
Ada juga pertanyaan tentang seberapa besar potensi banjir aset kantor federal ke pasar dapat memengaruhi penjualan dan lowongan. Sudah, Departemen Efisiensi Pemerintah Elon Musk telah dipotong 8,5 juta kaki persegi dari sewa agen federal, memotong sewa lebih dari $ 318,5 juta, menurut Trepp, penyedia penelitian dan data yang berfokus pada real estat komersial, keuangan terstruktur dan pasar perbankan.
Kesusahan telah membuka jendela untuk akuisisi oportunistik. Pada bulan Februari, tingkat kenakalan pada pinjaman kantor yang dikemas sebagai sekuritas yang didukung hipotek komersial adalah sekitar 9,8 persen, tertinggi dari sektor properti dan naik sekitar tiga poin persentase dari tahun sebelumnya, menurut Trepp.
Properti yang dijual dengan diskon baru-baru ini termasuk properti kantor seluas 944.000 kaki persegi di Chicago yang dimiliki perusahaan 601W, seorang investor New York, yang dibeli seharga $ 63 juta, dengan harga sepertiga dari harga yang dibayarkan pada 2018. Manajemen Investasi Bank Norges yang diakuisisi, sebesar $ 976,8 juta, a 50,1 persen saham di delapan properti kantor Di Boston, San Francisco dan Washington, portofolio yang dulunya bernilai sekitar $ 2,8 miliar.
“Anda tidak bisa mengatur waktu bagian bawah dengan sempurna, tetapi sekarang adalah saat yang tepat untuk menjadi pembeli untuk aset yang berlokasi baik yang mungkin membutuhkan beberapa perbaikan,” kata David Smith, kepala global penghuni incier di Cushman & Wakefield, sebuah perusahaan layanan real estat komersial. “Mungkin terasa sedikit berisiko, tetapi selama tiga hingga lima tahun ke depan, mereka bisa menjadi taruhan yang benar -benar pintar karena pasar kantor stabil.”
